踏入2024年，楼市似乎迎来了前所未有的政策暖风。从年初开始，各地纷纷出台了一系列救市措施，以稳定并促进房地产市场的健康发展。在这些政策的驱动下，原先严格的限购政策逐渐被放开，一线以外的众多城市率先松绑，房贷利率降至4%以内，首付比例降至20%，这给了市场强烈的利好信号。
与此同时，公积金贷款上限的上调，更是为那些有购房需求的家庭提供了更多的资金支持。然而，尽管这些政策为楼市注入了活力，但市场的调整趋势似乎并未因此改变。
在2024年6月，全国百城二手住宅的平均价格停留在了14762元/平方米，这一数字已经连续26个月呈现环比下跌的态势。更令人关注的是，在这百城中，有高达100个城市的二手住宅价格环比下跌，这已经是连续13个月超过90个城市出现价格下跌的情况。这一数据无疑给那些期待楼市回暖的人们泼了一盆冷水，也让市场对于房地产的走势产生了更多的疑惑和探讨。
针对当前的房地产市场情况，一些业内人士纷纷发声，认为今年的房地产风向已经发生了明显的变化。他们预测，在2024年下半年，房地产市场可能会迎来5大明显的变化，这到底是怎么回事呢？
01 楼市已经成为了“卖房市场”
目前楼市还呈现出一个显著趋势：卖方市场已经到来。无论是新房市场还是二手房市场，都出现了供大于求的局面。这一变化使得开发商和房东在交易过程中拥有了更多的主动权。
对于新房市场而言，开发商为了去库存，纷纷采取了各种促销手段，除了传统的买房送装修、送停车位等优惠外，还出现了大幅打折的情况。这些优惠措施在一定程度上刺激了购房者的需求，但同时也暴露出了开发商的资金压力和市场竞争的激烈程度。在这种情况下，购房者需要更加谨慎地选择房源，避免因为追求低价而陷入质量问题的陷阱。
而对于二手房市场来说，情况则更为复杂。由于二手房的挂牌量激增，市场供需关系发生了逆转，很多房东发现自己的房子难以卖出，即使降价出售也难以吸引购房者。这种情况下，房东只能降低心理预期，接受低于市场价的售价，然而，即使如此，二手房的成交周期仍然较长，很多房东需要花费更多的时间和精力去寻找合适的买家。
02 拆迁暴富的时代已经过去
在过去，城市的拆迁往往意味着巨大的财富机遇，许多拥有老房子的居民因此实现了财富的飞跃，然而，这种简单的财富逻辑正在逐渐消失。
以上海宝昌路拆迁为例，半岛平台,（中国）官方网站可以清晰地看到这一变化。在那里，一户拆迁家庭的产证面积尽管达到了26平米，但最终的补偿款仅为450万。然而，这样的补偿款在如今的房价面前，已难以保证家庭能够继续在城市中心维持原有的生活水平。
他们不得不将目光投向更偏远的郊区，以更低的成本购置房产，这一案例并非孤例，而是当前楼市拆迁补偿现状的一个缩影。它告诉半岛平台,（中国）官方网站，拆迁已不再是轻松实现财富增长的捷径，而是需要居民在权衡利弊后作出的艰难选择。
这一变化的原因何在？一个是政策层面的调整。随着城市化进程的加速，土地资源日益稀缺，各地对于拆迁补偿的标准也进行了相应的调整。过去那种高额的拆迁补偿已经难以为继，各地需要更加合理地利用土地资源，实现城市的可持续发展。
另一方面是市场供需关系的改变。随着房地产市场的不断发展，房屋供应逐渐增多，而需求增长相对缓慢，这使得房屋价格逐渐趋于稳定。在这样的市场环境下，拆迁补偿款很难再像过去那样实现巨大的财富增长。
03 商品房销售逐步进入现房时代
过去，商品房销售主要以期房为主，购房者需要等待一至二年甚至更长时间才能拿到新房。然而，近年来，随着房地产市场的不断发展和监管政策的加强，商品房销售逐步进入现房时代。这一变化的原因主要有两个方面：
一方面，是近年来房地产市场出现了一些问题，如开发商资金链断裂、项目烂尾等，这些问题给购房者带来了巨大的经济损失和心理压力。为了避免类似问题的发生，购房者开始更倾向于购买现房，以确保自己的权益得到保障。
另一方面，是监管政策的推动。为了规范房地产市场秩序，保障购房者的合法权益，相关部门提出将逐步提高新建商品房的现房销售比重，最终取消商品房预售制度，完全实行现房销售，这一政策的出台，将进一步推动商品房销售进入现房时代。
现房销售时代的到来，一方面，可以减少购房者的风险。购房者可以直接看到房屋的实际情况，了解房屋的质量、户型、装修等情况，从而避免购买到质量差、户型不合理或装修粗糙的房屋。
另一方面，现房销售可以促进房地产市场的透明度和公平性。在现房销售模式下，房屋的价格、质量、户型等信息都更加透明，购房者可以更加清晰地了解市场情况，做出更加理性的购房决策。
此外，现房销售还可以促进房地产市场的竞争和创新。开发商需要更加注重房屋的品质和设计，以吸引购房者的眼球，这将推动房地产市场的创新和发展，提高整个行业的竞争力。
04 购房观念正在发生转变
过去，购房往往被看作是一种投资手段，许多人购房是出于投资需求，或是受到周围人的影响而盲目跟风。然而，在经历了长达三年的疫情之后，人们的购房观念开始发生显著变化。
疫情期间，全球经济遭受重创，国内经济增长也面临诸多挑战，这使得人们开始重新审视自己的经济状况和购房决策。许多人开始意识到，不顾一切的冲动购房行为可能会给自己带来沉重的经济负担，甚至可能陷入债务困境。
因此，他们开始更加注重自身的经济情况，根据自身的实际情况来决定是否购房。这种变化体现在多个方面：一方面，人们开始更加注重房屋的实用性和性价比，而不是仅仅追求房屋的面积和地段。另一方面，人们开始更加注重储蓄和财务规划，不再像过去那样热衷于将大量资金投入房地产市场。这种变化不仅有利于房地产市场的健康发展，也有利于提高人们的生活质量。
05 未来房企将面临大洗牌
在过去的几年中，由于房价的不断上涨，许多房企都在大肆扩张拿地建房。这种盲目扩张的行为导致部分房企的负债率一直居高不下。然而，随着房价的下跌以及调控政策的收紧，房企的融资渠道受阻，销售业绩也出现下滑，这使得部分房企的资金链出现了断裂的风险。
预计在下半年，这一风险将逐渐显现。由于销售业绩下滑以及融资渠道受阻，部分房企将无法及时回笼资金以偿还债务，这将导致部分房企出现资金链断裂的情况，对于这些房企来说，他们只有两个选择：要么宣布破产倒闭以减轻债务负担，要么被其他房企收购以维持运营。
这一大洗牌对于房地产市场来说，一方面，有助于淘汰那些经营不善、负债率过高的房企，促进房地产市场的优胜劣汰。另一方面，它有助于优化房地产市场的竞争格局，提高房地产企业的运营效率和服务质量。而且，还能降低房地产市场的风险水平，为房地产市场的长远发展提供有力保障。
总的来说，下半年的楼市将呈现出以上5大明显的变化。这些变化不仅反映了市场自身的调整和政策的影响，也预示了未来房地产行业的发展趋势。
对于房企来说，需要密切关注市场动态和政策变化，及时调整战略和战术，以适应市场的变化。对于购房者来说，则需要根据自己的实际需求和财务状况，理性选择购房时机和方式，以实现自己的居住梦想。同时，各地也需要继续加强房地产市场的调控和监管，促进房地产市场的平稳健康发展。